Les collèges de Philadelphie utilisent les zones d'opportunités de Trump pour accélérer la gentrification

Le quartier West Philadelphia de Mantoue, où plus d'un immeuble et terrains sur 5 sont vacants, semble être une image classique d'une communauté en difficulté économique. Le revenu médian est d'environ 21 000 $, juste au seuil de la pauvreté pour une famille de taille moyenne, et près de 90 pour cent des résidents du quartier sont noirs. La communauté a été désignée zone d'opportunité, un programme introduit par l'administration Trump en 2017 qui permettait aux développeurs d'éviter ou de réduire les impôts sur les plus-values ​​comme une incitation à investir dans des quartiers comme Mantoue.

Le président Trump décrit le programme de zone d'opportunité comme un excellent exemple de la manière dont son administration a aidé les Afro-Américains. En juin dernier, Trump a affirmé que depuis 2017, «d'innombrables emplois et 100 milliards de dollars de nouveaux investissements, et non des investissements gouvernementaux, se sont déversés dans 9 000 de nos quartiers les plus en difficulté partout dans le pays». Des zones d'opportunités ont également été évoquées par les quelques alliés de premier plan afro-américains de Trump, notamment le sénateur Tim Scott (l'un des co-sponsors originaux du projet de loi) et le secrétaire du HUD Ben Carson. Scott a qualifié les zones d'opportunités de «premier effort nouveau et majeur pour lutter contre la pauvreté depuis une génération».

Pourtant, le programme est perturbé depuis le début. Les gouverneurs étaient autorisés à sélectionner les zones d’opportunité de leur État, avec peu de critères: 95% des zones devaient avoir un taux de pauvreté de 20% ou un revenu médian égal ou inférieur à 80% du revenu médian de la région métropolitaine. Les gouverneurs pourraient également désigner cinq pour cent des zones dans les zones qui ne sont pas à faible revenu. Cette latitude a abouti à des développements allant d'immeubles d'appartements de luxe à un club de «superyachts» étant désignés comme éligibles aux allégements fiscaux de la zone d'opportunité. Rapports du New York Times, ProPublica et d'autres médias ont révélé que des amis et des parents du président – y compris le gendre Jared Kushner – pouvaient bénéficier de l'allégement fiscal de la zone d'opportunité, et le Trésor mène déjà une enquête pour corruption.

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Les gouverneurs cherchant à vanter le succès des zones d'opportunités dans leur État étaient incités à choisir des zones avec des projets de développement déjà planifiés ou en cours – comme les zones adjacentes ou comprenant un collège ou une université. Adam Looney, chercheur principal au Brookings Institute, a trouvé 33 zones d'opportunités dans des régions où 85% ou plus de la population est inscrite à l'université. Les zones atteignent le seuil de faible revenu, mais c'est parce que les étudiants ne gagnent généralement pas beaucoup en suivant des cours.

Désigner ces zones comme des zones d’opportunités en raison du manque de revenus des étudiants est une utilisation cynique d’un programme de lutte contre la pauvreté. Les universités créent des poches de richesse à proximité de leurs campus depuis des décennies, faisant grimper les loyers sans profiter aux résidents de longue date qui resteront longtemps après l'obtention de leur diplôme.

Le prix de vente moyen d'une maison est passé de 78500 $ en 1995 à un demi-million de dollars en 2018

Dans l'ouest de Philadelphie, par exemple, les investissements immobiliers dans les zones proches des universités ont déjà changé le visage du quartier historiquement afro-américain. West Philly abrite l'Université de Pennsylvanie et l'Université Drexel. L'Université de Pennsylvanie a attiré des professeurs et des étudiants dans la région avec des tactiques allant de l'installation de lampadaires à l'offre de prêts à faible taux d'intérêt pour encourager les professeurs à acheter dans la région, et a même créé une nouvelle école primaire publique pour offrir une option pour une éducation d'élite en le quartier. Leurs tactiques ont eu un tel succès que le prix de vente moyen d'une maison est passé de 78 500 dollars en 1995 à un demi-million de dollars en 2018. Drexel emprunte désormais directement au livre de jeu de Penn, y compris la construction d'un nouveau collège public.

Drexel n'est que l'une des 33 universités mentionnées dans le rapport Brookings. Dans la zone d'opportunité qui comprend Drexel, le taux de pauvreté est de 66% et 88% des résidents sont inscrits à l'université à plein temps. Ces statistiques se reflètent dans les villes universitaires sélectionnées comme zones d'opportunité à travers le pays. L'Université de Californie du Sud, entourée d'une zone historiquement à faible revenu de Los Angeles, est située dans une zone d'opportunité avec un taux de pauvreté de 88%. Cependant, 99% des résidents sont des étudiants à temps plein. Les étudiants des petites universités privées (telles que Liberty College) et des institutions publiques géantes (telles que Texas A&M) rendent leurs villes et leurs quartiers éligibles à une désignation destinée à aider les régions qui ont lutté contre la pauvreté générationnelle.

Les campus de Mantoue et de Drexel se trouvent dans la même zone d'opportunités. Un projet de 43 millions de dollars baptisé Village Square sur Haverford a obtenu le feu vert de la ville à la fin de 2019. Il apportera 166 nouveaux appartements et maisons en rangée dans la zone d'opportunité de Mantoue, avec 80 unités signalées comme «logements pour la main-d'œuvre» avec leur prix de vente plafonné à 230000 $. C’est nettement plus élevé que le prix de vente moyen d’une maison à Philadelphie, qui est de 188 000 dollars, et bien hors de portée des résidents de Mantoue, dont le revenu est inférieur à la moitié du revenu médian de la ville. Le développement comprendra 32 unités locatives de logements abordables, bien qu'il n'y ait pas encore eu de mot sur la définition du terme abordable que les promoteurs utiliseront. Le nouveau développement est situé à quelques pâtés de maisons d'un complexe de logements hors campus commercialisé pour les étudiants de Penn et Drexel.

Les habitants de Mantoue se sont organisés pour avoir leur mot à dire sur la façon dont leur quartier change. Ils ont décidé de réorienter la majeure partie du quartier en tant que logements unifamiliaux, ce qu'ils avaient l'intention d'empêcher les promoteurs d'acheter des blocs de Mantoue et de convertir la zone en logements étudiants pour Drexel. Ils ont réussi, mais le rezonage pourrait ne pas porter ses fruits à long terme. «C'est vraiment une énigme pour la communauté», a déclaré Wright. «La multifamiliale (zonage) pourrait potentiellement créer des logements abordables naturels dans le quartier, car vous pouvez avoir des appartements qui pourraient être disponibles pour les personnes à faible revenu ou à revenu modeste.» Se concentrer sur la protection des maisons unifamiliales signifie moins de locations disponibles et des loyers plus élevés.

C’est un problème, car les gens du marché locatif sont peut-être les plus vulnérables aux changements du marché du logement, selon la sociologue Susan Clampet-Lundquist, professeure à l’Université St. Joseph de Philadelphie et résidente de la ville universitaire. Dans l'ensemble, les quartiers changeants sont un mélange pour les résidents de longue date. Les changements apportent plus de commodités à la région. La place du village sur Haverford, par exemple, comprendra un supermarché et un café. Les propriétaires verront probablement la valeur de leur propriété augmenter. Mais l'histoire est différente pour les locataires. Lorsque les gens quittent une location, il est peu probable qu'ils trouvent une autre unité à un coût mensuel similaire et peuvent devoir quitter le quartier, un processus de déplacement indirect.

«Pour moi, la partie la plus importante est le déplacement indirect, une réduction des logements abordables», a déclaré Clampet-Lundquist. "Cela crée le changement démographique que vous finissez par voir."

Les résidents de Mantoue ne sont pas nécessairement opposés aux étudiants du quartier, a déclaré Wright. Ils n’en veulent pas aux développeurs qui se présentent maintenant, car ils réaliseront des bénéfices. Ils veulent simplement s'assurer qu'ils peuvent rester chez eux et profiter des avantages de ces changements.

Des politiciens allant d'Alexandra Ocasio-Cortez à Joe Biden ont proposé des changements dans les zones d'opportunités, allant du report du programme (AOC) à sa réforme (Biden). Les plans de réforme de Biden n'incluent pas de protection spécifique du logement pour les personnes vivant dans des zones d'opportunités telles que Mantoue. Et les programmes locaux et fédéraux existants pourraient aider à résoudre ce problème particulier, notamment le contrôle des loyers, les bons de logement de la section 8 et les programmes d'aide aux résidents de longue durée qui subventionnent la hausse inévitable des impôts fonciers, a déclaré Clampet-Lundquist.

L'utilisation de ces programmes pour aider les villes où les zones d'opportunités rencontrent la flambée des prix de l'immobilier pourrait limiter les dommages causés aux zones à faible revenu. Il en serait de même pour reconnaître que les incitations conçues pour maximiser le retour sur investissement pour les riches ne sont peut-être pas la meilleure façon de lutter contre la pauvreté.

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